Finanzierung

Wenn man sich mit Hauskauf beschäftigt, muss man sich natürlich auch mit seinen Finanzen und mit Banken beschäftigen. Es bringt einem nichts, wenn man fleißig nach Häusern guckt, aber seinen finanziellen Rahmen gar nicht kennt. Bedeutet: Was kann ich mir leisten, wie hoch soll meine monatliche Belastung sein und was gibt mir die Bank überhaupt. 

Um diese Fragen zu klären, hat mein Mann für uns erstmal eine komplette Rechnung aufgestellt. Wie hoch sind unsere monatlichen Fixkosten, wie hoch das Gehalt und wie wird sich das Gehalt in Zukunft verändern. Wir können nicht mit unserem momentanen Gehalt rechnen. Sollten irgendwann Kinder kommen, wird das Geld monatlich natürlich weniger. Das Haus muss also auch in einer solchen Situation bezahlbar sein. Mein Mann und ich haben zum Glück sehr krisenfeste und sichere Jobs, sodass wir wenigstens nicht mit einplanen müssen, dass ein Gehalt vollständig wegbricht, obwohl man auch an dieses Szenario denken sollte. An Hand dieser Berechnung kann man wenigstens theoretisch erkennen, wie viel man monatlich für das Haus ausgeben könnte. Wobei eine 100% Berechnung gibt es da natürlich nie. Dennoch gibt es einem ein Gefühl dafür, was man ausgeben will und kann. Es ist zwar schön ein Haus zu besitzen. Jedoch nur für das Haus arbeiten zu gehen und sich keine Urlaube mehr leisten zu können, will man natürlich auch nicht. 

Nach dieser ersten Kostenkalkulation haben wir natürlich auch Kontakt zu Banken, bzw. zu Finanzdienstleistern aufgenommen. Wir waren bei der Hausbank meines Mannes und haben mit Dr. Klein und Interhyp (beides Finanzdienstleister) gesprochen. Die Finanzdienstleister suchen für dich die besten Kredite bei den Banken in deinem Umfeld heraus. Dies passiert unverbindlich und kostenlos. Die Finanzdienstleister bekommen die Provision von der kreditgebenden Bank. Bei diesen Gesprächen wird natürlich auch geguckt, wie hoch das Einkommen ist und wie viel Kredit möglich ist. Gerade die Hausbank hat sich hierbei Mühe gegeben und hat auch Situation mit Kind, etc. bedacht. Die Banken haben für die Fixkosten wie Auto, Nahrung etc. eigene Pauschalbeträge die sie berechnen. Der Herr von der Bank hat hierdurch eine monatliche Summe ausgerechnet und uns dann mitgeteilt, wie teuer das Haus dementsprechend sein dürfte. 

Ich versuche mal eben zu erklären, wie so eine Finanzierung überhaupt aussieht (natürlich alles ohne Garantie, dass das, was ich erkläre zu 100% richtig ist, ich bin ja kein Bankangestellter). Beim Hauskauf hat man einen Kaufpreis. Bei einer Bestandsimmobilie ist dieser noch relativ übersichtlich und einfach. Das Haus mit Grundstück kostet Betrag x (z.B. 400.000€). Bei einem Neubau setzt sich dieser aus dem Grundstückspreis, dem Preis für das Haus und den Baunebenkosten (Erschließung, Bodenplatte, und und und) zusammen. Der Preis für ein Neubau ist somit deutlich schlechter zu kalkulieren. 

Zum Kaufpreis kommen dann noch Kaufnebenkosten. Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbucheintrag und Maklerprovision (falls das Haus nicht privat verkauft wird) hinzu. Hierbei handelt es sich um prozentuale Kosten die sich am Kaufpreis orientieren. Bei einer Bestandsimmobilie fallen diese Kosten auf die gesamte Summe an, also in diesem Fall auf die 400.000€. Bei einem Neubau würden die Kosten nur auf den Kaufpreis des Grundstückes anfallen. Somit wären die Kaufnebenkosten deutlich geringer.  

Die meisten Banken finanzieren nur den tatsächlichen Wert der Immobilie. Dieser ist oft nicht der Verkaufswert, da die aktuelle Immobilienmarktsituation nicht von der Bank berücksichtigt wird. Es wird objektiv ermittelt, was das Haus Wert ist. Kaufnebenkosten werden hierbei auch nicht mitfinanziert, sondern müssen aus eigener Tasche bezahlt werden. Jedoch gibt es auch einige Banken, die auch die Kaufnebenkosten und noch mehr finanzieren. Hierfür sind dann aber meistens die Konditionen schlechter. 

Konditionen? Damit meine ich den Zinssatz den man von der Bank bekommt. Die Bank leiht einem das Geld, was man ihr monatlich zurückzahlt. Die Bank möchte aber natürlich auch daran verdienen, sodass auf den Betrag der geliehen wird Zinsen anfallen. Je höher der Zins, desto höher auch der Betrag den man zahlen muss. Die monatliche Rate setzt sich am Ende aus der Zinsrückzahlung und der Tilgung zusammen. Tilgung ist das, was man tatsächlich vom Kaufpreis abbezahle. Bedeutet: Bei 1200€ monatlicher Rate könnten 500€ Zinsrückzahlung sein und 700€ Tilgung vom Haus. Die 500€ wären vergleichbar mit Miete. Hierdurch baut sich kein Vermögen auf. Die Tilgung ist jedoch gleichzusetzen mit Sparen. Man baut Vermögen auf und bezahlt das Haus ab. 

Bei den Krediten steht man auch immer vor der Wahl, wie lange man eine Zinsbindung haben möchte. Diese fängt meist bei 10 Jahren an und endet bei 30 Jahren. Je kürzer die Laufzeit, desto geringer sind die Zinsen. Man bezahlt innerhalb der Zinsbindung meistens jedoch nicht die gesamte Immobilie ab, sondern nur einen Teil. Die Restschuld nach der Zinsbindung muss man weiter finanzieren. Sollte sich bis dahin das Zinsniveau deutlich verschlechtert haben, kann es sein, dass man sich das Haus plötzlich nicht mehr leisten kann. Kleines Beispiel: Man hat ein Haus für 400.000€ gekauft, 10 Jahre Zinsbindung zu einem Zinssatz von 1,2 % und 2% Tilgung. Die monatliche Rate beträgt 1300€ (geschätzt, kann abweichen). Nach 10 Jahren hat man noch eine Restschuld von 300.000€. Die Zinsen sind jedoch deutlich gestiegen und man müsste für 10 weitere Jahre 5% Zinsen zahlen. Dann könnte sich die monatliche Rate so erhöhen, dass man sich das Haus plötzlich nicht mehr leisten kann. 

Das soll es zu dem Thema Finanzen erstmal sein. Es ist alles sehr kompliziert und auch wir haben teilweise noch Probleme da durchzublicken. Ich kann euch nur empfehlen frühzeitig Kontakt zu eurer Bank o.ä. aufzunehmen. Wenn man da Kontaktpersonen hat, kommt man auch schneller an eine Finanzierungsbestätigung, die vom Makler oder vom Verkäufer gerne gesehen wird. Es ist eine Bestätigung der Bank, dass sie einem das Haus finanzieren würden.